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LMNP en régime micro ou réel : lequel vous fera gagner le plus ?

11 avril 2023 Investir dans l'Immobilier neuf

LMNP en régime micro ou réel : lequel vous fera gagner le plus ?

Le loueur de meublé non professionnel (LMNP) peut choisir son régime d’imposition auprès de l’administration fiscale. Dès le début de son activité, il peut opter pour l’un des deux régimes proposés : micro-BIC ou réel. Les facteurs à prendre en compte dans ce choix sont nombreux mais quel est le plus avantageux des deux ?

Les revenus locatifs sont des bénéfices industriels et commerciaux donc, par défaut, c’est le régime micro-BIC qui est appliqué au statut LMNP. Ainsi, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur la totalité de ses revenus locatifs, sans possibilité de déduction des charges.

Si le propriétaire préfère avoir la possibilité de déduire ses charges de ses revenus locatifs et pratiquer l’amortissement du bien, alors il doit opter pour le régime d’imposition réel ou le régime réel simplifié dont les tâches administratives et comptables sont moins lourdes.

Avantages et limites du régime micro-BIC en LMNP

L’avantage majeur du régime micro-BIC est sa simplicité de mise en œuvre pour obtenir l’abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs.

Les formalités administratives du micro-BIC sont souples. D’abord, ce régime ne nécessite pas de tenir une comptabilité. Ensuite, la déclaration des revenus locatifs est relativement simple. Le propriétaire doit simplement reporter la somme des loyers perçus sur le formulaire 2042C-PRO de sa déclaration de revenus annuelle.

L’administration fiscale s’occupe de déduire l’abattement de 50% des revenus locatifs sur la base de la déclaration.

Calcul simplifié de l’impôt en régime micro-BIC

Prenons le cas d’un loueur fictif qui possède deux logements meublés en location. Le loyer de chaque bien est de 500€ mensuel. Le montant total des loyers perçus sur une année est donc de 12000 €.

Après l’abattement forfaitaire de 50%, l’imposition se calcule sur la base de 6000 €.

Supposons que la tranche marginale d’imposition de notre loueur fictif est de 11% à laquelle il faut ajouter les 17,2% de prélèvements sociaux obligatoires.

L’impôt total dont notre loueur fictif devra s’acquitter sera calculé comme suit :

  • Impôt sur les revenus locatifs après abattement : 6000 * 11% = 660 €
  • Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs : 6000 * 17,2% = 1032 €
  • Soit un impôt total de 1692 €.

L’inconvénient majeur du régime micro-BIC c’est qu’il ne permet pas de déduire les charges générées par l’exploitation du bien. Par conséquent, la réduction d’impôts est limitée.

Avantages et inconvénients du régime réel en LMNP

L’avantage du régime réel d’imposition est de permettre de déduire les dépenses liées à l’exploitation du bien immobilier et de pratiquer l’amortissement.

Quelles sont les charges déductibles ?

Pour être déductible, une charge doit être justifiée par une facture. Les charges déductibles sont le suivantes :

  • les charges locatives
  • les intérêts d’emprunt
  • les taxes foncières et d’habitation
  • la contribution foncière des entreprises
  • Les dépenses d’entretiens inférieures à 600€
  • les charges de copropriété
  • les frais de comptabilité, de notaire, d’agence immobilière
  • les frais de publicité

D’autres charges, non déductibles, sont amortissables.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’usure normale d’un bien immobilier entraîne une perte de valeur. L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de répercuter la perte de valeur dans le temps pour réduire l’imposition sur le bien.

On calcule l’amortissement sur la valeur de l’immobilier (hors terrain), les travaux et le mobilier selon des règles de déductions fixées par l’administration fiscale. L’immobilier est généralement amortissable sur une période de 20 à 40 ans alors que le mobilier l’est sur une période de 5 à 7 ans.

Toute dépense supérieure à 600€ engagée après le début d’activité est amortissable à la condition qu’elle soit justifiée par des factures.

À noter que l’amortissement est plafonné pour ne pas générer de déficit. Pour une année donnée, le propriétaire ne peut pas amortir plus que la différence entre le total des loyers et le total des charges. Si reliquat il y a, il sera déductible les années suivantes.

Exemple simplifié de calcul amortissement

L’exemple est issu du site impots.gouv.fr.

Le taux d’amortissement d’un bien d’une valeur de 150 000€ sur 50 ans est de 2%. L’amortissement annuel du bien est donc de 3000€.

Supposons que les revenus locatifs de l’année en cours sont de 10000€ et que les charges déductibles pour la même année sont de 8000€. Dans ce cas, le maximum d’amortissement (total des revenus – total des charges) est de 2000€.

Le propriétaire pour donc déduire 2000€ pour cette même année bien que son annuité théorique d’amortissement est de 3000€. Le reliquat de 1000€ sera déductible les années suivantes.

Dans la réalité, le calcul est un peu plus complexe puisque nous n’avons pas intégré d’autres dépenses amortissables.

L’amortissement représente un avantage non négligeable pour réduire l’imposition mais son calcul peut se révéler complexe. En effet, c’est un calcul composite qui doit prendre en compte des taux et des durées d’amortissement variables suivant les composantes considérées.

Exemple simplifiée de calcul de l’impôt au régime réel

Reprenons l’exemple simplifié de notre loueur fictif, qui était sous régime micro-BIC, mais transposé en régime réel.

Les hypothèses de bases restent identiques. Notre loueur a deux logements en location dont les loyers sont de 500 €/mois. Il perçoit donc 12 000€ par an.

Supposons, sans entrer dans le détail, que la totalité des charges et amortissements déductibles est de 8000€. Après déduction, l’imposition se calcule sur la base de 4000€.

La tranche marginale d’imposition de notre loueur fictif est toujours de 11%.

L’impôt total dont notre loueur fictif devra s’acquitter sera calculé comme suit :

  • Impôt sur les revenus locatifs après abattement : 4000 * 11% = 440 €
  • Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs : 4000 * 17,2% = 688 €
  • Soit un impôt total de 1128 €.

Les inconvénients du régime réel

L’inconvénient du régime réel c’est qu’il est plus contraignant que le régime micro-BIC du point de vue des obligations comptables et déclaratives. Par ailleurs, l’amortissement du bien peut se révéler complexe à mettre en œuvre.

En bref…

Sur un exemple de calcul simplifié nous avons vu que suivant le régime d’imposition, micro-BiC ou réel, un loueur peut faire un gain substantiel d’environ 33% sur son imposition en passant de 1692€ à 1128€. Dans la plupart des cas, il faut envisager l’intervention d’un expert-comptable pour bien tirer profit du régime réel d’imposition.


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