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LMNP ou LMP : les différences que vous devez connaitre

11 avril 2023 Investir dans l'Immobilier neuf

LMNP ou LMP : les différences que vous devez connaitre

La location de biens immobiliers meublés peut s’exercer sous deux statuts différents : un statut de location meublée non professionnelle, la LMNP, ou un statut de location meublée professionnelle, la LMP.

Qu’est-ce qui distingue les statuts LMNP et LMP ?

En LMNP, le loueur doit répondre simultanément aux deux conditions suivantes :

  • Les recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.
  • Les recettes locatives représentent moins de 50% de la totalité des revenus du loueur.

Par conséquent, le statut LMNP s’applique dans les cas suivants :

  • Le loueur perçoit moins de 23000€ par an et cela constitue moins de la moitié de ses revenus.
  • Le loueur perçoit plus de 23000€ par an mais cela constitue moins de la moitié de ses revenus.
  • Le loueur perçoit moins de 23000€ par an mais cela constitue plus de la moitié de ses revenus.

Si le loueur perçoit plus de 23000€ et que cela constitue plus de la moitié de ses revenus, alors il bascule automatiquement du statut LMNP au statut LMP.

LMNP : quels avantages ?

Le micro-BIC, un régime fiscal allégé

Sous le statut LMNP, le loueur choisit son régime d’imposition au moment de sa déclaration d’activité. Par défaut, c’est le régime micro-BIC qui est appliqué (1).

Sous ce régime d’imposition, le loueur bénéficie d’un abattement de 50% sur la totalité des revenus générés par les loyers perçus.

Cependant, le loueur peut opter pour le régime d’imposition réel dont la fiscalité peut se révéler plus avantageuse.

Amortissement et déduction des charges en régime réel

Au régime réel d’imposition, le loueur peut réduire ses bénéfices déclarés grâce à :

La conséquence est de payer moins d’impôts.

Accès au dispositif Censi-Bouvard

Sous le statut LMNP, les biens neufs en résidence de service peuvent bénéficier du dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôts prévue par la loi Censi-Bouvard est de 11% du prix du logement étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000€ d’investissement par an.

Quelles sont les limites du LMNP ?

Amortissement plafonné en régime réel

L’administration fiscale plafonne annuellement la déduction des amortissements. L’amortissement doit être inférieur à la différence entre le montant annuel des loyers et le montant annuel des charges. Il est ainsi impossible de créer de déficit fiscal par le mécanisme d’amortissement du bien en LMNP.

LMNP et Censi-Bouvard

Le cumul du statut LMNP et de la réduction fiscale de 11% du dispositif Censi-Bouvard ferme la possibilité d’amortir le bien immobilier.

Avantages du statut LMP : un régime fiscal plus favorable

Au régime réel, le statut LMP est plus avantageux que le statut LMNP. Par exemple :

  • Quand les charges sont supérieures aux recettes locatives, le loueur peut imputer le déficit sur son revenu global et pas uniquement sur ses revenus locatifs.
  • Exonération totale des plus-values de cession en dessous du seuil de 90 000€ de loyers par an si le loueur exerce depuis plus de 5 ans.
  • Exonération de l’impôt sur la fortune immobilière pour les propriétaires éligibles.

Quels sont les inconvénients du LMP ?

La gestion d’un bien sous le statut LMP est plus contraignante qu’en LMNP dans la mesure où l’activité est considérée comme une activité professionnelle.

De fait, le loueur au statut LMP est considéré comme un entrepreneur individuel qui doit payer des cotisations sociales sur ses bénéfices. Les cotisations sociales représentent de 25 à 35% des revenus générés par la location.

Par ailleurs, bien que le régime fiscal en LMP soit plutôt avantageux par rapport à la LMNP, il est aussi plus contraignant puisqu’il faut tenir une comptabilité avec production d’un bilan et d’un compte de résultat.

👉 Comment choisir son comptable pour gérer sa location meublée ?

En résumé

En conclusion, le régime LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal allégé avec un accès au dispositif Censi-Bouvard, mais avec des limites en termes d’amortissement. Le régime LMP est plus avantageux en termes de fiscalité, avec notamment la possibilité d’imputer le déficit sur le revenu global, mais avec des contraintes administratives plus importantes, notamment en termes de gestion et de comptabilité.

Donc, pour les investisseurs cherchant une gestion simplifiée avec des avantages fiscaux intéressants, le régime LMNP est une option intéressante. Pour ceux cherchant une optimisation fiscale plus poussée et une activité professionnelle, le régime LMP peut être plus adapté. Il est donc important d’étudier les avantages et les inconvénients de chaque régime avant de faire un choix, en fonction de ses objectifs et de son profil d’investisseur.

Sources

1- Le régime micro des locations meublées. https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-regimes-dimposition


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