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LMNP ancien ou neuf : lequel choisir pour investir dans l’immobilier ?

11 avril 2023 Investir dans l'Immobilier neuf

LMNP ancien ou neuf : lequel choisir pour investir dans l’immobilier ?

Tout particulier propriétaire d’un bien immobilier peut mettre en location ce logement meublé et équipé sous le statut de la location meublée non professionnelle (LMNP). Que ce soit dans de l’ancien ou du neuf, la LMNP offre de nombreux avantages mais aussi quelques risques à prendre en compte.

Quels sont les avantages et inconvénients de la LMNP ?

Le propriétaire d’un bien en location est considéré comme loueur de meublé non professionnel quand son activité génère moins de 23 000 € de recettes par an et que cela représente moins de 50% de la totalité de ses revenus.

Quel bénéfice à investir en LMNP ?

Des conditions d’accès souples au statut et une demande locative élevée dans les grandes villes font que l’investissement immobilier locatif en LMNP est un investissement relativement sécurisé et un moyen sûr de s’assurer des revenus complémentaires.

Par ailleurs, suivant le régime d’imposition qu’il choisit, le propriétaire peut bénéficier de divers mécanismes de réduction de l’impôt sur le revenu.

Quels sont les inconvénients de l’investissement en LMNP ?

D’abord, un bien immobilier peut subir une dévaluation ou avoir des défauts de construction passés inaperçus qui rendent sa revente compliquée.

Par ailleurs, dans le cas des biens en LMNP gérée, le gestionnaire de la résidence peut faire défaut mettant à mal le plan d’investissement, au moins provisoirement.

Enfin, il faut s’assurer de pouvoir facilement naviguer à travers les contraintes, les multiples options et les changements fiscaux en choisissant le régime fiscal le plus adapté.

Qu’est-ce qui distingue un bien immobilier LMNP ancien d’un LMNP neuf ?

La LMNP dans l’ancien, aussi appelée LMNP occasion, fait référence à une maison, un appartement ou un bien en résidence de service qui a été réhabilité ou rénové pour être mis en location meublée.

A contrario, la LMNP neuf fait donc référence à un bien acquis neuf, le plus souvent sous la forme d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en LMNP occasion ?

Quelques avantages de la LMNP dans l’ancien

Investir dans une LMNP occasion permet d’abord d’avoir accès à des biens dont le prix d’acquisition est jusqu’à 30% inférieur au prix du neuf. De plus, le marché de l’ancien permet d’investir plus facilement dans des biens situés en centre ville, y compris dans les grandes villes.

Par ailleurs, la location est possible dès l’acquisition du logement pour une perception très rapide des premiers loyers. La rentabilité locative de la LMNP occasion est donc plus intéressante que dans le neuf.

La fiscalité avantageuse est un point fort de la LMNP occasion mais elle n’est pas très différente de celle de la LMNP neuf.

Quelques points faibles de la LMNP occasion

En contrepartie des prix inférieurs, l’investissement dans l’ancien entraîne souvent des coûts en travaux de rénovation et de remise au normes en vigueur.

Par ailleurs, les frais de notaires, certes déductibles, sont supérieurs à ceux engagés pour l’acquisition d’un bien dans le neuf.

Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en LMNP neuf ?

Les points forts du LMNP neuf

Investir dans un bien neuf permet d’avoir accès à un logement qui respecte les normes de constructions les plus récentes et n’entraînera pas de travaux coûteux.

Par ailleurs, en LMNP neuf – en résidence étudiante, résidence senior, EHPAD ou résidence affaire – il est possible de cumuler avec le dispositif de réduction d’impôts Censi-Bouvard.  Ce dernier permet de réduire l’impôt sur le revenu de 11% du prix HT d’achat du bien immobilier, dans la limite de 300 000€ d’investissement par an, pendant 9 ans.

Quelques limites du LMNP neuf

Du point de vue fiscal, la LMNP Censi-Bouvard ne permet pas d’amortir le bien comme en en LMNP classique au régime réel.

Par ailleurs, se positionner sur un programme neuf, c’est accepter un délai entre le moment de l’investissement et la livraison du bien immobilier, et par conséquent la perception des premiers loyers. En cas de retard de chantier, ce qui est courant dans l’immobilier, le délai sera d’autant plus long.

De plus, acheter un bien sous la forme d’une VEFA, autrement dit sur plan, expose l’investisseur au risque de défauts de construction qui, par définition, ne pourront être détectés qu’une fois la livraison effectuée.

Enfin, le prix au mètre carré du neuf, plus élevé que dans l’ancien, affecte encore un peu plus la rentabilité d’un bien en LMNP neuf comparé à un bien en LMNP ancien aux caractéristiques similaires.

En bref…

Le choix entre la LMNP ancien et la LMNP neuf dépend des objectifs d’investissement et de la situation personnelle de chaque investisseur. La LMNP occasion est plus susceptible d’attirer des investisseurs à la recherche d’une rentabilité à moyen terme. La LMNP neuf a contrario peut attirer les investisseurs qui ont les moyens du long terme pour une défiscalisation plus avantageuse.


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