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L’amortissement fiscal en LMNP expliqué en 2 minutes

23 novembre 2022 Investir dans l'Immobilier neuf

L’amortissement fiscal en LMNP expliqué en 2 minutes

La location meublée non-professionnelle ouvre la possibilité de bénéficier des divers avantages fiscaux qui permettent de réduire vos impôts. Nous nous intéressons ici à l’amortissement de vos biens immobiliers et mobiliers sous le statut LMNP.

Amortissement fiscal en LMNP : de quoi parle-t-on ?

L’amortissement fiscal est une technique comptable qui permet de déduire le coût d’acquisition ou de production d’un bien ou d’un service sur plusieurs années.

Concrètement, c’est le mécanisme comptable par lequel on chiffre la perte de valeur d’un bien immobilier au cours du temps. En répercutant cette perte de valeur due à l’usure normale du bien immobilier, il s’agit de réduire les bénéfices déclarés et donc la base imposable du loueur de meublé non professionnel.

L’effet pour le bénéficiaire est de payer moins d’impôts. Toute personne physique éligible au statut de LMNP peut pratiquer l’amortissement fiscal.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’amortissement fiscal ?

Au moment de sa déclaration d’activité, le loueur de meublé non professionnel doit choisir son régime d’imposition.

Par défaut, c’est le régime micro-BIC qui est appliqué au statut LMNP. Le régime d’imposition micro-BIC offre un abattement de 50% sur la totalité des revenus générés par les loyers du bien loué. Il n’est pas possible d’amortir votre bien

Cependant, le loueur peut opter pour un régime d’imposition dont la fiscalité peut se révéler plus avantageuse, le régime réel d’imposition.

Dans ce régime, il est possible de réduire les bénéfices déclarés grâce à la déduction des charges et de l’amortissement du bien immobilier et mobilier avec pour conséquence de payer moins d’impôts.

Comment fonctionne l’amortissement fiscal en LMNP ?

En Location meublée non professionnelle, l’amortissement fiscal permet de déduire le montant des investissements réalisés sur les biens immobiliers de vos revenus fonciers imposables.

Quelles dépenses sont amortissables ?

Les trois catégories concernées par la pratique de l’amortissement fiscale sont le bien immobilier, le mobilier et les travaux.

Toute dépense de plus de 600€ faite dans l’année de déclaration dans l’intérêt de l’exploitation est amortissable. Chaque dépense à amortir doit être justifiée par un document justificatif.

Le loueur sous statut LMNP peut amortir :

  • les charges locatives
  • les intérêts d’emprunt
  • Frais de notaire
  • la taxe foncière
  • la taxe d’habitation
  • Les dépenses d’entretien (travaux de réparation)
  • Achat du mobilier

Quelles durées d’amortissement ?

L’amortissement permettant de prendre en compte la perte de valeur au fil du temps, il se calcule sur une durée d’amortissement donnée par l’administration fiscale.

L’amortissement de l’immobilier et des frais de notaire se pratique sur une durée qui va de 20 ans à 40 ans. Le mobilier, quant à lui, s’amortit sur une période de 5 à 10 ans. Enfin, la durée d’amortissement des travaux varie entre 5 et 25 ans.

A noter que l’amortissement du bien immobilier (hors terrain qui n’est pas amortissable) se fait par composants dont la durée est variable. Par exemple, le composant gros œuvre est amortissable sur 80 ans alors que les composants installation électrique ou ascenseur le seront respectivement sur 25 ans et 15 ans.

Comment calculer l’amortissement ?

En LMNP, le calcul de l’amortissement est linéaire c’est à dire que l’annuité déduite est la même sur toute la durée d’amortissement du bien.

Le calcul est relativement simple. Il s’agit de multiplier la base amortissable, le montant d’acquisition du bien, par le taux d’amortissement linéaire, exprimé en pourcentage, pour définir l’annuité d’amortissement.

Un exemple fictif théorique :

  • Valeur du bien à amortir : 1000€
  • Durée d’amortissement : 5 ans
  • Le taux d’amortissement est de 20% (100 divisé par 5)
  • L’annuité d’amortissement est de 200€ c’est à dire 20% de 1000€

Le calcul est évidemment bien plus complexe dans la mesure où vous aurez de nombreuses dépenses à amortir, sur des durées variables en appliquant parfois des prorata quand la dépense est effectuée en cours d’année.

👉 En lire plus sur la déclaration LMNP simplifiée

Quelques contraintes de l’amortissement fiscal en LMNP

L’amortissement est plafonné pour ne pas créer de déficit d’exploitation

Pour limiter les abus, l’administration fiscale ne permet pas de créer de déficit fiscal par trop d’amortissements. L’amortissement ne doit donc pas être supérieur à la différence entre le montant annuel des loyers moins les charges. Cela revient à plafonner annuellement la déduction des amortissements.

L’impossibilité de créer du déficit fiscal peut poser quelques difficultés les premières années d’activité quand les charges sont élevées. Dans ce cas, la possibilité de différer les charges d’amortissement sans limité de durée ou de montant est un avantage.

Un exemple fictif d’amortissement (source impots.gouv.fr ):

  • Le taux d’amortissement d’un bien d’une valeur de 150 000€ sur 50 ans est de 2%
  • L’amortissement annuel est donc de 3000€ (2% de 150 000€)
  • Revenus locatifs de l’année en cours : 10000€
  • Charges déductibles pour l’année en cours : 8000€
  • Le maximum d’amortissement de l’année est de 2000 € soit le total des loyers moins le total des charges
  • Vous ne pourrez déduire que 2000€ malgré une annuité d’amortissement de 3000€.
  • Le reliquat de 1000€ (Amortissement annuel – Maximum d’amortissement de l’année) sera déductible les années suivantes

Quid du cumul avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?

Pour les loueurs de meublé non professionnels en résidence de services, la loi Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11% du prix du logement. Dans le dispositif Censi-Bouvard, l’amortissement du bien n’est pas possible en dessous du plafond de 300000€.

Si vous profitez de la réduction d’impôts du dispositif Censi-Bouvard alors vous ne pourrez pas pratiquer l’amortissement du bien. Toutefois, si le bien immobilier concerné est d’une valeur supérieure à 300000€, alors l’amortissement est possible sur la somme excédentaire.

Contrainte comptable forte

Vous l’aurez compris, le régime réel avec amortissement est potentiellement très avantageux en terme de fiscalité.

En contrepartie, il est contraignant car la mise en œuvre de l’amortissement est complexe.

En cause :

  • Le calcul de l’amortissement peut se révéler compliqué
  • Les obligations comptables avec production d’un bilan qui détaille les amortissements et d’un compte de résultat

Le régime réel et ses contraintes déclaratives est exigent. Il nécessite le plus souvent d’être accompagné d’un expert-comptable pour en tirer le maximum d’avantages tout en minimisant les risques d’erreurs qui vous mettraient en délicatesse avec l’administration fiscale.


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