Acheter une chambre en EHPAD : le guide complet

Acheter en EHPAD est un investissement de rente à la fois sûr, très encadré et sur un marché porteur. Il n’empêche, comme tout placement, il demande de bien y réfléchir et d’en connaître les avantages et inconvénients.

Ce guide vous permettre d’y voir clair avant d’acheter une chambre en EHPAD. Il liste notamment les points de vigilance à vérifier avant de signer.

Qu’est-ce qu’un EHPAD ?

Les termes pour désigner les établissements d’accueil pour seniors sont nombreux : maisons de retraite, résidences services, USLD, Ehpa, Ehpad. Cela peut être déroutant.

« Maison de retraite » est une appellation large. Elle inclut des structures avec différents niveaux de soins, pour des publics variés : autonomes, en perte d’autonomie ou dépendants.

EHPAD signifie “Établissement d’Hébergement pour Personnes âgées Dépendantes”. C’est donc une résidence accueillant des personnes âgées qui ont perdu une partie de leur autonomie et qui ont besoin d’un suivi médical spécifique.

Il ne s’agit donc pas d’une résidence services seniors qui est destinée à des personnes âgées autonomes, sans soins médicalisés.

Pour être reconnue comme EHPAD, une résidence doit conclure un contrat de 5 ans avec le Conseil Départemental et l’ARS (Agence Régionale de Santé). Cette convention engage l’établissement à respecter un cahier des charges visant à assurer l’accueil des personnes dépendantes dans les meilleures conditions.

A noter : une chambre d’EHPAD est toujours équipée d’une salle de bain et de mobilier.

Comment investir dans un EHPAD ?

L’achat d’une chambre en Ehpad est une forme d’investissement locatif géré. La responsabilité de la gestion locative est déléguée à un opérateur professionnel. En tant qu’investisseur, vous achetez une ou plusieurs chambres au sein de l’Ehpad, puis vous signez un bail commercial avec son exploitant.

Pour gérer l’établissement, cet exploitant doit obtenir une accréditation de l’ARS (Agence Régionale de Santé) ce qui garantit un cadre et des normes de qualité précises.

C’est l’exploitant qui assume le risque locatif. Il est donc tenu d’effectuer le paiement régulier du loyer, entre autres obligations contractuelles.

A qui s’adresse ce type d’investissement ?

L’acquisition d’une chambre en Ehpad est principalement destinée à ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine et à préparer leur retraite. Ce placement permet de s’exonérer des contraintes liées à la gestion locative d’un bien immobilier traditionnel.

Le ticket d’entrée varie considérablement, allant de 50.000 à 500.000 € par chambre. Il dépend de la qualité de a construction, des services offerts et de l’emplacement de la résidence. La rentabilité locative est le critère fondamental pour évaluer la qualité de votre investissement en Ehpad.

Quelles sont les ressources financière d’un EHPAD ?

Dans la mesure où ces ressources permettent à l’exploitant d’acquitter le loyer qu’il vous devra, il peut être intéressant de savoir d’où elles proviennent.

L’exploitant d’un Ehpad peut gérer son établissement de manière sereine grâce à trois principales sources de financement :

Le volet « Hébergement » est en grande partie couvert par le résident lui-même. Ce coût inclut le tarif journalier pour le logement et le ticket modérateur pour la dépendance. Ce dernier est un montant fixe payé par tous les résidents, quel que soit leur niveau de dépendance.

La portion financière relative à la « Dépendance » est assurée par le Conseil Départemental. Cette somme couvre les coûts associés à la dépendance du résident, en fonction de son niveau évalué sur une échelle de 1 à 6 (GIR).

Le budget « Soins » est intégralement financé par l’ARS (Agence Régionale de Santé), qui alloue une dotation aux établissements pour subvenir aux besoins en soins médicaux des résidents.

De leur côté, les résidents peuvent bénéficier d’aides financières comme l’APA (Allocation Personnalisée d’Autonomie) et l’ASH (Aide Sociale à l’Hébergement), sous certaines conditions.

Quels sont les avantages d’acheter une chambre en EHPAD ?

Les avantages d’un investissement dans un EHPAD sont de deux ordres principaux : une fiscalité avantageuse et une gestion simplifiée.

Les avantages fiscaux d’une chambre en EHPAD

Acquérir une chambre en Ehpad permet de devenir propriétaire d’un bien immobilier tout en jouissant de bénéfices fiscaux, notamment grâce au régime LMNP.

Le régime LMNP (Loueur en meublé non professionnel) autorise les investisseurs à enregistrer leurs gains locatifs en tant que BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), ce qui facilite l’amortissement de ces revenus. Par exemple, les coûts de construction de l’établissement peuvent être soustraits d’une portion de ces gains locatifs, ce qui permet en moyenne de toucher 80 % de loyers nets de fiscalité.

Pour être éligible au statut LMNP, la somme totale des recettes provenant de votre placement en Ehpad doit rester en-deçà de 23 000 € et constituer moins de 50 % de vos revenus totaux. Si ces limites sont franchies, vous serez alors classé comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Une gestion immobilière simple et sereine

L’opérateur de l’Ehpad gère à la fois le bien immobilier et le règlement des charges.
Il vous protège aussi contre les défauts de paiement et optimise le taux d’occupation élevé de votre bien. Elle met en avant son savoir-faire et son réseau pour agir comme intermédiaire. Vous n’avez donc pas non à supporter la vacance locative ni à trouver un locataire.

Tout travaux effectués au sein de la résidence sont à la charge de l’opérateur de l’Ehpad. En tant qu’investisseur, vous êtes uniquement responsable du paiement de la taxe foncière annuelle et du remplacement du mobilier tous les neuf ans.

Vous êtes aussi dispensé de régler les frais de copropriété, les charges de syndic, la taxe sur les ordures ménagères et les assurances, car elles sont prises en charge par l’opérateur. Soyez tout de même attentif à ce point dans le contrat de bail commercial.

Sur quels points faut-il être vigilant avant d’acheter une chambre en EHPAD ?

La qualité de l’emplacement

Dans le domaine de l’investissement immobilier, la localisation est cruciale. Il en va de même pour un investissement en EHPAD.

C’est un fait, la couverture en structures d’accueil est très insuffisante en France. Mais attention, les besoins varient considérablement d’un département à l’autre. C’est lié au nombre de personnes âgée bien sûr mais aussi au nombre bénéficiaires de l’APA.

Dix départements regroupent près de 30% de ces bénéficiaires de l’APA : Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Haute-Garonne, Gironde, Hérault, Nord, Pas-de-Calais, Paris, Seine-Maritime et Var. Dans ces zones, la demande est intense.

Conseil : vous pouvez consulter le schéma gérontologique départemental disponible sur le site du conseil général. Ce plan directeur détaille les stratégies du département pour le bien-être des personnes âgées sur une période de cinq ans. Vous y trouverez la liste des Ehpad et leur capacité, ainsi qu’une carte de leur répartition.

Enfin, assurez-vous que la résidence soit dans un environnement accueillant et sécurisé, proche des établissements médicaux et hospitaliers, et facilement accessible pour la famille et les amis.

En fait, la meilleur approche est de réfléchir comme si vous deviez choisir le futur domicile d’un membre de votre famille, vous irez naturellement vers ce qui se fait de mieux.

Choisissez un gestionnaire qui dispose de solides références

Vérifiez les références du promoteur immobilier responsable de la construction de la résidence médicalisée. Vous pouvez aussi vérifier qu’il est bien listé dans le répertoire de la Fédération des promoteurs immobiliers et contrôler sa stabilité financière en cherchant son nom sur le site des greffes des tribunaux de commerce.

Autre acteurs fondamental : le gestionnaire de l’Ehpad. Vous allez louer votre propriété à cet exploitant pendant un minimum de neuf ans. Vous serez donc fortement engagé pour une période étendue. D’où l’importance de conclure un bail commercial avec un acteur de confiance et de s’en assurer.

Attention au prix de la chambre

L’attrait d’un rendement annuel de 4 à 5% ne doit pas vous obnubiler. Un logement en Ehpad, souvent une chambre meublée de 20 mètres carrés environ avec équipements médicaux, a un coût HT qui fluctue. Pour un bien de ce type, il est pertinent de faire le calcul au mètre carré comme pour un appartement classique.

Le neuf mérite souvent un surcoût par rapport à l’ancien. Ce surcoût dépend du coût du terrain, de la qualité du bâtiment et des normes spécifiques comme l’accessibilité ou la sécurité incendie. Les espaces partagés (réception, salle à manger, salon de thérapie, bibliothèque, etc.) ajoutent aussi de la valeur.

Cependant, surpayer la chambre pour un avantage fiscal n’est pas recommandé. À la revente, cet avantage disparaît et vous risquez une moins-value qui pourrait annuler les gains précédents.

Anticipez les conditions de sortie

Une chambre meublée peut bien entendu être vendue en seconde-main, idéalement après neuf ans pour ceux qui ont investi via le dispositif Censi-Bouvard, afin de conserver l’avantage fiscal.

Notez cependant que la liquidité lors de la revente est généralement plus faible que pour un bien immobilier standard, bien qu’un marché secondaire soit établi par quelques spécialistes en gestion de patrimoine.

Alternatives aux EHPAD pour votre investissement

Investir dans une résidence services seniors est une excellente option par rapport à l’Ehpad, avec une réglementation plus flexible. Ces résidences accueillent des seniors autonomes et actifs.

La gestion locative est entièrement assurée par le gestionnaire, éliminant le risque d’impayés. Les retraités sont des locataires fiables, ajoutant à la stabilité financière de l’investissement.

Tout comme en Ehpad, des avantages fiscaux sont à la clé, mais avec des frais de gestion réduits. Le rendement locatif moyen est de 4 %, ce qui est attrayant. L’investissement initial varie de 80 000 à 120 000 €, rendant le bien accessible.

Il en va de même pour un investissement dans une résidence services pour étudiants.

Statistiques sur le marché des chambres en EHPAD

Aujourd’hui en France, la demande de place en EHPAD est plus forte que l’offre. Et le vieillissement de la population française s’accélère.

Les personnes âgées de 60 ans et plus sont aujourd’hui au nombre de 15 millions. Elles seront 20 millions en 2030 et près de 24 millions en 2060. Le nombre des plus de 85 ans passera de 1,4 million aujourd’hui à 5 millions en 2060.

Selon une étude de la DRESS (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques), il faudra accueillir 108 000 personnes âgées supplémentaires en établissement d’ici 2030. Cela représente plus de 1 000 nouveaux établissements d’ici 2030. Un défi colossal qui incitera probablement l’Etat à flécher l’investissement public dans cette direction.

Les personnes résidant en institution sont aujourd’hui à 75% des femmes. 35% ont 90 ans ou plus et 35% souffrent d’une maladie neurodégénérative.

Environ 300,000 personnes travaillent en établissements pour personnes âgées. 44% des EHPAD déclarent rencontrer des difficultés de recrutement. 9% des EHPAD ont au moins un poste non pourvu depuis plus de 6 mois

En termes d’infrastructures, le France compte plus de 7400 établissements de type EHPAD soit 596 000 lits. 24% de ces établissements sont privés et gérés par des gestionnaires spécialisés.