Acheter un bien immobilier sans un apport financier initial est tout à fait possible. Les banques disposent d’une marge de manœuvre accordée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) pour aider les meilleurs dossiers à acquérir un premier bien, une résidence secondaire ou pour réaliser un investissement locatif.
Pour réussir un achat immobilier sans apport, il faudra convaincre votre banquier du sérieux de votre dossier et de votre projet. Voilà 4 conseils pour y arriver.
Rappel : qu’est-ce que l’apport personnel ?
L’apport personnel correspond à l’épargne initiale dont dispose un emprunteur pour financer une partie de son projet immobilier.
Cette somme disponible immédiatement permet de constituer un bon dossier d’emprunt :
- Elle prouve que l’emprunteur dispose d’une capacité d’épargne ;
- Elle réduit aussi le montant des futures mensualités du prêt.
La plupart des banques demandent généralement un apport personnel d’au moins 10% du montant de l’acquisition. En effet, au moment de la transaction, l’acquéreur doit aussi régler des droits de mutation chez le notaire. Ils sont de l’ordre de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 8% dans l’ancien.
Réaliser un achat immobilier sans apport revient donc à demander un crédit à 110%, soit 100% pour couvrir le coût d’acquisition du bien et 10% pour les frais annexes.
La loi n’interdit pas ce type de plan de financement immobilier mais il est relativement rare d’obtenir un prêt à 110%. Voilà comment maximiser ses chances d’en obtenir un.
4 conseils pour faire un achat immobilier sans apport
Emprunter sans aucun apport est tout à fait possible, mais sous certaines conditions.
Conseil n°1 : soignez votre dossier
Il est très important de préparer votre dossier de façon méticuleuse.
D’une part, un dossier bien ficelé, documenté et argumenté montre votre sérieux et votre implication. Vous prouvez ainsi que votre investissement est réfléchi. Une demande bien structurée permet de laisser une bonne impression.
Vous pouvez joindre différents éléments à votre dossier :
- placements dont vous disposez
- relevés de compte
- patrimoine éventuel
- plan de trésorerie
Le but est de montrer que vous avez un projet d’achat immobilier précis et rentable.
Notez aussi que les banques peuvent offrir des facilités aux « bons clients », c’est-à-dire ceux qui souscrivent à différentes offres comme par exemple des assurances.
Conseil n°2 : soignez votre profil d’investisseur
Dans votre dossier, mettez en exergue tous les points qui peuvent jouer en votre faveur pour réaliser un achat immobilier sans apport.
Montrez que vous avez :
- une situation professionnelle stable : un contrat à durée indéterminée (CDI) ou être fonctionnaire sont des atouts
- des revenus pérennes
- une situation financière stable : pas de découverts, pas de dépenses somptuaires, des loyers payés régulièrement
- un éventuel prêt antérieur remboursé sans incident
Notez aussi que votre projet d’investissement immobilier est généralement plus rassurant pour les banques. Les revenus locatifs que vous percevez peuvent contribuer à couvrir les mensualités de votre prêt immobilier.
Conseil n°3 : obtenez des aides pour emprunter sans apport
Vous pouvez peut-être bénéficier de prêts d’aide à l’accession. Ils permettront de financer les frais d’agence immobilière, de notaire et d’autres frais annexes.
Les prêts d’aide à l’accession sont :
- le prêt à taux zéro (PTZ)
- le prêt conventionné
- le prêt Action Logement
- le prêt d’accession sociale (PAS)
- le prêt épargne logement
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier avec des avantages financiers spéciaux. Il s’agit d’un prêt sans intérêt qui offre la possibilité de différer les remboursements pendant 5, 10 ou 15 ans. Dans certains cas, il peut couvrir jusqu’à 40% des coûts totaux de l’opération. Les banques le considèrent comme un apport personnel en raison de cette période de remboursement différé.
Pour être éligible à ce prêt et pouvoir acquérir une maison ou un appartement sans avoir à apporter de fonds personnels, il est nécessaire que le bien immobilier soit la résidence principale de l’emprunteur.
Le prêt conventionné
Il est destiné aux travaux dans la résidence principale ou à l’achat d’une première résidence, il peut avoir un taux d’intérêt plafonné et une durée de remboursement variable de 5 à 30 ans.
Le prêt Action Logement
Il est offert aux employés du secteur privé de grandes entreprises, il permet de financer une partie de l’acquisition d’une résidence principale à un taux avantageux, bien qu’avec certaines conditions. Il peut financer jusqu’à 30% du bien sur une période de 5 à 20 ans.
Le prêt d’accession sociale (PAS)
Il est réservé aux personnes à revenu modeste souhaitant devenir propriétaires, il est soumis à des plafonds de revenus et offre un taux d’intérêt limité.
Le prêt épargne logement
Il est accessible aux détenteurs d’un compte épargne logement (CEL) ou d’un plan épargne logement (PEL), il permet d’obtenir un prêt pour l’achat d’une résidence principale en fonction des conditions associées au compte.
Conseil n°4 : gardez un reste à vivre confortable
Il est également important de démontrer à votre banquier que votre reste à vivre, c’est-à-dire l’argent dont vous disposez chaque mois pour assumer vos dépenses courantes (alimentation, impôts, assurances, loisirs…), est suffisant une fois votre mensualité remboursée.
Vous pouvez donc proposer un tableau récapitulatif avec votre budget mensuel intégrant la liste :
- de vos charges récurrentes : logement, électricité, internet, téléphonie, abonnements divers…
- de vos charges variables : loisirs, vacances, coiffeur…
Vous devez aussi choisir une mensualité la plus proche possible de votre ancien loyer. C’est une preuve supplémentaire que vous pourrez assumer vos remboursements.
Gardez à l’esprit qu’en tant que propriétaire, vous devrez supporter de nouvelles charges, comme la taxe foncière ou les travaux exceptionnels comme un ravalement de façade, le changement d’une chaudière…
Prévoyez toujours un matelas de sécurité en cas de vacances locatives ou d’éventuels loyers impayés si vous envisagez de faire un investissement locatif.
Conseil n°5 : misez sur un bien de qualité
Lorsque vous envisagez un achat immobilier, votre banque s’assurera qu’en cas de défaut de paiement de votre part, elle pourra récupérer ses fonds en vendant la propriété.
À cet effet, elle examinera attentivement la qualité de la propriété, y compris son emplacement et son état, ainsi que son prix, afin de garantir que vous ne la payez pas excessivement.
Opter pour une propriété neuve peut offrir une sécurité supplémentaire. Cela donne à la banque l’assurance que la propriété que vous achetez possède une valeur intrinsèque et continuera de prendre de la valeur au fil du temps.
Vous pouvez aussi opter pour un placement immobilier clé en main comme un LMNP dans une résidence d’étudiants.
Pourquoi faire un achat immobilier sans apport ?
Il peut y avoir un intérêt financier à réaliser un achat immobilier sans apport. On évite ainsi d’investir la totalité de ses économies dans l’achat d’une propriété.
Renoncer à des sorties ou à des voyages par manque d’épargne disponible serait dommage.
En parallèle, notez qu’il peut être judicieux de privilégier l’épargne plutôt que de dépenser son argent en apport initial, en vue de bénéficier d’un taux de rémunération plus avantageux.
Si le taux d’intérêt généré par votre produit d’épargne est supérieur au taux d’intérêt du crédit que vous pourriez obtenir, il peut être plus avantageux d’emprunter le montant maximum nécessaire. Cette approche permettrait de capitaliser sur l’écart entre les taux et de potentiellement augmenter vos gains à long terme.
