Dreux (Eure-et-Loir en région Centre) offre un cadre de vie qui peut être très attrayant mais qui nécessite de peser soigneusement les avantages face aux inconvénients potentiels liés à la sécurité, aux services publics, et au dynamisme économique de la ville. Voilà les chiffres clefs de l’immobilier à Dreux.
Les atouts de Dreux pour vivre et investir
S’installer à Dreux peut offrir un mélange séduisant d’histoire et de modernité, avec des avantages non négligeables comme un centre-ville historique charmant, une proximité des commerces, des restaurants et des lieux culturels, ainsi qu’une vie animée par divers événements culturels tout au long de l’année.
Pour ceux qui recherchent une vie tranquille, les quartiers résidentiels comme Kennedy / Dunant offrent un cadre de vie paisible, parfait pour les familles, avec un accès facile à la nature et aux commodités nécessaires.
Cependant, vivre à Dreux présente aussi des défis. Le centre-ville peut être bruyant en raison de l’activité urbaine et souffrir de problèmes de circulation et de stationnement. Les options de divertissement peuvent être limitées en dehors du centre, et certains quartiers peuvent manquer d’activités culturelles et de divertissements.
Les avis des habitants varient, certains apprécient la convivialité et la proximité des commerces, tandis que d’autres pointent du doigt les défis tels que le manque de médecins pour les nouveaux arrivants, les problèmes de circulation, et le déclin de l’attractivité du centre-ville avec la fermeture des petits commerces.
Chiffres clefs du marché immobilier à Dreux
À Dreux, le prix moyen de vente des appartements est de 1 500 € par m², avec une fourchette allant de 985 € à 2 000 €, tandis que celui des maisons est plus élevé, à 1 860 € par m², variant de 1220 € à 2483 €.
Le loyer mensuel moyen se situe à 11,6 € par m² pour les appartements et légèrement moins pour les maisons, à 11,4 €, les loyers variant de 8 € à 19 € pour les appartements et de 8 € à 17 € pour les maisons.
La fourchette des prix de vente et des loyers suggère une diversité de biens immobiliers à Dreux, allant des options plus abordables aux propriétés haut de gamme. La différence entre les prix des appartements et des maisons indique une valorisation plus importante de l’espace individuel associé aux maisons. Les loyers sont relativement stables entre les appartements et les maisons, ce qui peut refléter une cohérence dans la perception de la valeur des propriétés résidentielles, indépendamment du type de bien.
Ces données interviennent dans un contexte de décroissance démographique de environ -5 % à Dreux, avec un revenu annuel médian de 22 609 € et une population médiane d’âge de 34 ans.
La baisse démographique pourrait influencer négativement la demande de logements et potentiellement les prix de l’immobilier à terme. En outre, le revenu médian peut limiter la capacité des résidents à supporter des loyers ou des achats immobiliers plus élevés, influençant ainsi le marché locatif et immobilier.
La population relativement jeune peut indiquer une demande potentielle pour des logements adaptés aux premiers acquéreurs ou aux petites familles.
Quelle stratégie immobilière adopter à Dreux ?
À Dreux, l’investissement locatif dans les petites surfaces meublées, notamment via Airbnb, semble offrir la meilleure rentabilité nette d’impôt. Les studios destinés aux étudiants et la gestion Airbnb s’avèrent particulièrement rentables.
En revanche, les programmes neufs sous la loi Pinel et les locations traditionnelles nues de grands appartements (T4) sont moins rentables. Le marché locatif est dominé par les T3 et T4, révélant une préférence pour les logements plus spacieux, tandis que les petites surfaces (T1 et T2) sont moins représentées, ce qui pourrait indiquer une niche moins saturée ou une demande moindre pour ces types de biens.
Les studios de 25m² exploités via Airbnb présentent la rentabilité nette d’impôt la plus élevée avec près de 8% suivis par les studios meublés pour étudiants à 7,3% et les studios en gestion Airbnb à 6%.
Les T4 représentent la plus grande part du marché avec 30,25%.
Les T3 suivent de près avec 29,46%.
Les T2 et T1 représentent respectivement 13,38% et 4,92%, indiquant une offre ou une demande moindre pour les petites surfaces.
SI vous souhaitez vous installer en région Centre, investir en périphérie de Orléans est aussi une alternative à étudier de près.
Les projets urbanistiques de la ville
Dreux se lance dans plusieurs projets urbains d’envergure visant à améliorer le charme et la fonctionnalité de la ville. Un projet clé est la requalification de l’ancien sanatorium au nord de la ville, qui sera transformé en un complexe incluant plus de 200 logements en rénovant les bâtiments historiques existants.
En outre, il est prévu de créer un pôle culturel offrant diverses activités, des parcours thématiques avec des œuvres d’art in situ, des événements, des résidences d’artistes et des espaces de coworking, ainsi qu’une place de village mettant en valeur l’artisanat et les produits locaux.
Un autre projet notable concerne la mise en valeur du secteur de la rivière Blaise, notamment autour de la place de la République, pour créer une belle promenade au bord de l’eau pour les habitants et les visiteurs. Ce projet comprend la construction d’un embarcadère et la valorisation d’un kiosque existant.
Il y a aussi un plan pour créer de nouveaux parcours urbains, y compris un nouveau boulevard et des installations artistiques, qui intégreront la zone du Champ de Foire, reliant les principales installations de la ville et créant une nouvelle ambiance urbaine dans le centre-ville.
Ces projets font partie d’une vision plus large du développement de Dreux, visant à favoriser l’écotourisme et à offrir des expériences immersives dans la nature avec la création d’éco-logements, améliorant ainsi l’économie locale et la qualité de vie des résidents. La ville se concentre également sur la promotion des droits et de l’autonomisation des femmes par l’établissement de la Maison des femmes, qui est un centre de ressources pluridisciplinaire au cœur de la ville.
Ces développements font partie de la stratégie d’aménagement urbain de Dreux pour moderniser la ville tout en améliorant l’environnement de vie de ses habitants, avec une vision tournée vers l’avenir de la ville à l’horizon 2030.