La loi Pinel est surtout connue pour son dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif résidentiel neuf. Cependant, la loi Pinel du 18 juin 2014 s’applique aussi aux baux commerciaux. Elle introduit de nouvelles dispositions pour protéger les locataires et réguler les relations entre les propriétaires et les locataires.
Elle protège notamment le locataire des hausses de loyer trop brutales.
Sous la loi Pinel, la durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans avec la possibilité de résiliation triennale par le locataire ou le bailleur. Concrètement, le locataire peut donner son congé au bailleur, et vice-versa, au terme de la troisième, de la sixième ou de la neuvième année du contrat de location.
En cas de résiliation anticipée, le locataire n’est pas obligé de motiver sa résiliation de bail. A contrario, le bailleur est soumis à une obligation d’information sur les motifs de résiliation. Dans certains cas, les préjudices subis par le locataire peuvent être compensés par une indemnité d’éviction.
Instauration d’une obligation d’un état des lieux pour les locaux
La loi Pinel a instauré l’obligation de réaliser un état des lieux pour les locaux commerciaux, tant à l’entrée qu’à la sortie du locataire. Alors qu’auparavant cette étape était facultative.
Les états des lieux peuvent être réalisés à l’amiable, avec le bailleur et le locataire s’accordant sur leur contenu. Toutefois, si les parties ne parviennent pas à s’entendre, ils peuvent faire appel à un huissier de justice.
Loi Pinel et évolution de la durée des baux commerciaux
La procédure de renouvellement d’un bail commercial peut se faire à la demande du locataire ou du bailleur, au moins 6 mois avant la fin du contrat. En l’absence de demande de renouvellement ou de notification de congé, il y a reconduction tacite du bail.
Renouvellement à l’initiative du bailleur
Le bailleur peut proposer une notification de congé avec offre de renouvellement par voie d’huissier. Il signifie au locataire qu’il est prêt à accepter un renouvellement mais qu’il se réserve le droit de le refuser.
De son côté le locataire peut accepter ou refuser l’offre du bailleur. S’il accepte la totalité de l’offre de renouvellement avec révision de loyer, il le notifie au bailleur par une lettre recommandée avec accusé de réception.
Le locataire peut aussi accepter l’offre de renouvellement mais refuser le nouveau loyer. Dans ce cas, locataire et bailleur devront chercher un accord amiable ou une fixation par voie judiciaire.
En cas de refus de l’offre, le locataire doit quitter les lieux à la fin du bail et renoncer aux indemnités d’éviction.
Renouvellement à l’initiative du locataire
Si la procédure est initiée par le locataire, la réponse du bailleur à la demande de renouvellement doit se faire par acte extrajudiciaire dans les 3 mois avant l’échéance du bail.
Le bailleur peut accepter la demande de renouvellement en proposant une modification du loyer. S’il refuse la reconduction du bail, il doit justifier les motifs du refus ou proposer une indemnité d’éviction.
En l’absence de réponse du bailleur, l’offre de renouvellement du locataire est considérée tacitement acceptée. Le bail est renouvelé.
L’avenant au bail
La rédaction d’un avenant au bail commercial est la dernière étape du renouvellement du contrat, hors reconduction tacite. L’avenant au bail reprend les dispositions légales du contrat initial. Il doit être envoyé par courrier avec accusé de réception.
Si un renouvellement est conclu pour une période de plus de 12 ans, l’avenant au bail doit être signé devant un notaire.
Nouvelles règles de révision du loyer en loi Pinel
Dans le cadre d’un bail commercial sous la loi Pinel, le bailleur et le locataire peuvent demander une révision du loyer tous les trois ans afin que celui-ci soit toujours le plus proche possible de la valeur locative du bien.
La valeur locative d’un bien est définie par des éléments fixés à l’article L. 145-33 du code de commerce. Ces éléments concernent :
- Le bien lui-même : surface, configuration, emplacement.
- La destination des locaux : activité commerciale, industrielle, tertiaire, profession libérale.
- Le prix des loyers du voisinage.
Pour éviter les hausses trop importantes des loyers, ces derniers sont plafonnés par l’utilisation de deux indices spécifiques : l’indice des loyers commerciaux, pour les activités commerciales, artisanales et industrielles, et l’indice des loyers des activités tertiaires pour les activités tertiaires.
Toutefois, si la valeur locative du bien connaît une forte augmentation, le bailleur peut déplafonner le loyer dans la limite d’une augmentation progressive du loyer par tranche de 10% par an.
L’augmentation de loyer entraîne la rédaction et la signature d’un avenant au bail commercial.
De nouvelles obligations en matière de travaux
La loi Pinel impose de faire figurer le détail de la répartition des travaux, en fonction de leur nature, entre bailleur et locataire dans le contrat de bail commercial.
L’entretien du bien afin qu’il serve à son usage commercial de destination est à la charge du bailleur. L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations qui sont à la charge du bailleur selon le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial. Ainsi, les réparations de gros murs et des voûtes ainsi que le rétablissement des poutres, des couvertures entières, des digues, des murs de soutènement et de clôture en entier sont imputés au bailleur.
Les travaux de réparations locatives et d’entretien du bien reviennent au locataire sauf pour les travaux liés à la vétusté des locaux ou la force majeure.