Le dispositif LMNP est un excellent système pour faire de l’investissement locatif car sa fiscalité est très avantageuse et les loyers pratiqués permettent un rendement supérieur. En LMNP : différents types d’investissement existent. Pour savoir lequel choisir, nous vous les détaillons dans ce nouvel article.
LMNP : différents types d’investissement
Le statut LMNP est un statut que l’on peut retrouver aussi bien dans l’immobilier ancien avec le LMNP de seconde main que dans le neuf avec le LMNP en résidences de services. A ne pas confondre avec le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Les conditions du statut LMNP
LMNP (ou Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut attribué à un propriétaire louant son bien meublé, qu’il soit neuf ou ancien. Ce statut permet au bailleur de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux (récupération de la TVA, amortissement du bien, réductions d’impôts, etc.).
Le statut LMNP permet de louer 2 types de biens :
- Bien meublé classique ;
- Bien situé dans une résidence de services.
Bon à savoir : Pour louer un logement en tant que meublé, il est nécessaire de fournir les meubles et équipements minimums définis par la loi afin de permettre au locataire de s’y installer directement.
Louer en LMNP : différents types d’investissement selon les résidences de services
A défaut de louer un bien classique en le meublant préalablement, il est également possible de louer un logement au sein d’une résidence de services. Ce genre d’établissement propose alors des logements meublés clés en main ainsi que 3 des 4 services suivants : accueil, petits déjeuners, fourniture de linge, wifi illimité ou encore service de ménage.
A noter : Louer dans une résidence de services permet de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP tout en faisant gérer le bien par l’exploitant de la résidence en louant par bail commercial.
Les différents types de résidences de services
Les locations de logements en LMNP peuvent être situées dans les résidences de services suivantes :
- Les résidences de tourisme : pour une clientèle de vacanciers. Elles proposent des hébergements et services aux touristes. La France étant une des premières destinations touristiques du monde, cet investissement n’est pas à négliger. située la plupart du temps dans des zones fortement touristiques, elles sont une alternative à l’hôtellerie pour les vacanciers. La rentabilité est donc assurée.
- Les résidences d’affaires : dédiées notamment aux professionnels en déplacement. Elles sont situées dans des zones stratégiques telles que les centre-ville, les zones d’activités fortes et les métropoles par exemple. Elles accueillent principales une clientèle professionnelle et sont donc dotées de services pouvant leur faciliter leur déplacement comme la wifi illimité, salle de restauration, de co-working, de réunion… ;
- Les résidences étudiantes : comme son nom l’indique destinées aux étudiants. Elles sont principalement situées sur des campus universitaire, près des écoles de commerce … Pour plus d’informations sur ce sujet ici) ;
- Les résidences seniors : destinées aux personnes âgées encore autonomes. Ce type de résidence permet de proposer aux personnes de + de 60 ans, un environnement agréable et convivial sans avoir besoin d’aller en EHPAD.;
- Les EHPAD (ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). ces structures accueillent des personnes dépendantes en perte d’autonomie. Elles offrent donc en plus de l’hébergement, des services facilitant la vie courante des personnes y habitant.
Les conditions pour investir en LMNP
Le bien doit respecter certaines conditions :
- Il doit être un logement meublé en résidences de services
- Bon à savoir : un logement est considéré comme meublé à partir du moment où le locataire peut y vivre convenablement. Ainsi, il doit comporter au minimum : lit, chaises, table, vaisselles, cuisine, salle de bains … En résidence de services, comme vu précédemment, il doit proposer 3 des 5 services suivants par exemple : accueil, blanchisserie, entretien, wi-fi, petit déjeuner, salle de sport …
- L’investissement doit être fait en nom propre ou pas l’intermédiaire d’une SARL de famille, EURL… sauf SCI
Pourquoi choisir le statut LMNP en résidence de service plutôt qu’un autre ?
Tout d’abord, les prix sont plus accessibles, vous avez la possibilité d’investir à partir de 120 000€. De plus, la TVA est récupérée si la résidence de services propose au minimum 4 services comme un accueil, une blanchisserie, une cafétéria, wifi illimité, une salle de co-working ….
Autre avantage, les loyers sont garantis au travers d’un bail commercial. Il n’y a pas de risques de loyers impayés que le bien soit occupé ou non. Un bail est signé pour une durée comprise entre 9 et 12 ans, selon le bien acheté. Les revenus, eux, vous sont garantis pour une durée minimum de 9 ans.
Avec cette notion de services, vous pourrez bénéficier de l’amortissement comptable qui permet d’amortir le prix de votre bien. Les loyers sont donc nets de toute fiscalité et de prélèvements sociaux.
Nos conseils défiscalisation
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- Investissez sur les résidences de services
En pratique qu’est-ce que cela peut donner ?
Prenons un exemple. M et Mme Pierre sont mariés et ont 2 enfants. Ils souhaitent investir, mais ont peu de temps à consacrer à leur placement immobilier et sont méfiants quant à la gestion locative. Ils souhaitent :
- protéger leur famille en cas de sinistre
- profiter des taux d’intérêt bas
- se créer du patrimoine pour leurs ayants droits
- et préparer leur retraite
M et Mme Pierre ont fixé un rdv avec un des conseillers en immobilier Clares Immobilier qui les informe sur les gages de sécurité et les avantages du LMNP.
Pour une échéance mensuelle de remboursement de leur prêt de 600€, Mr et Mme Pierre ont investi dans un logement étudiant d’une valeur de 120 000€, frais de notaire et banque compris, qui leur rapporte 300€ de loyers/mois.
Chaque mois, l’effort d’épargne sera de 300€ hors calcul de la taxe foncière pour toute la durée de l’emprunt. Une fois le prêt remboursé, ils bénéficieront d’une rente garantie et nette de toute fiscalité de 400e par mois grâce aux revalorisations triennale des loyers. Ils se sont assurés un complément de retraite (hors toutes fiscalités).
Si vous souhaitez faire comme Mr et Mme Pierre, contactez dès maintenant un de nos conseillers Clares Immobilier.
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