Le dispositif Pinel est une loi française qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils louent leur bien. Il permet aussi aux locataires éligibles d’accéder à des logements à des loyers plus intéressants que dans le parc immobilier privé. Quelles sont les conditions d’éligibilité des locataires au dispositif de la loi Pinel ?
Quel est le but de la loi Pinel ?
L’avantage fiscal accordé aux propriétaires de biens immobiliers via le dispositif Pinel a au moins deux conséquences majeures pour le marché locatif et les locataires.
La loi Pinel vise deux objectifs principaux :
- Régler le problème des zones immobilières sous tension à cause d’une demande locative trop forte pour une offre de logements trop faible ou peu attractives en raison des loyers trop élevés.
- Permettre l’accès à des logements aux loyers abordables pour une catégorie de la population dont les revenus ne permettent pas de bénéficier de logements sociaux sans pour autant permettre d’accéder au parc immobilier privé.
Pour trouver des solutions à ces deux problèmes, le dispositif de la loi Pinel repose sur un zonage territorial régulièrement révisé et un plafonnement des loyers avantageux pour les locataires. L’éligibilité à un logement sous dispositif Pinel prend en compte les ressources du foyer fiscal des locataires et la zone géographique du logement.
Quels sont les principaux avantages de la loi Pinel pour les locataires ?
Le dispositif Pinel impose des contraintes aux propriétaires bailleurs en contrepartie desquelles ces derniers bénéficient d’avantages fiscaux.
Ces contraintes de la loi Pinel sont autant d’avantages pour les locataires qui remplissent les conditions d’éligibilité au dispositif.
Une meilleure offre pour les locataires des zones immobilières tendues
Grâce au système de zonage du territoire introduit en 2003 par le dispositif Robien, l’état peut définir un niveau de tension du marché locatif. Les zones géographiques, au nombre de 5, sont classées en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements à louer.
Par ordre décroissant de déséquilibre, les zones dites tendues sont les zone A bis, A, B1 et B2. La zone C est non tendue car elle ne connaît pas de déséquilibre. Le dispositif Pinel est restreint aux zones tendues A bis, A et B1. Les zones B2 et C ne sont pas concernées sauf en cas d’agrément préfectoral.
Le site service-public.fr permet de connaître le zonage de toutes les communes de métropole et d’outre-mer.
Les loyers Pinel sont encadrés
Sous réserve de respecter les conditions de ressources établies par l’administration fiscale, les locataires en loi Pinel bénéficient d’un logement dont le loyer est plafonné.
Les plafonds de loyers mensuels sont dépendant de deux facteurs (source service-public.fr ) :
- La zone géographique du logement
- La superficie de l’appartement loué
Des logements neufs ou réhabilités
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, les propriétaires doivent respecter des conditions d’état du logement mis en location.
Les logements éligibles peuvent être neufs ou dans de la construction ancienne soit rénovés ou réhabilités. Ils doivent en outre respecter les réglementations en vigueur en matière de performance énergétique.
Le loi Pinel permet donc de garantir que seuls des habitats décents soient mis à disposition des locataires éligibles au dispositif.
Le bail locatif en Pinel dure au moins 6 ans
Les règles fixées par la loi Pinel contraignent le propriétaire bailleur à louer son bien pour une durée minimale de 6 ans. Pour les locataires, c’est une durée plus confortable que celle du bail classique de 3 ans pratiqué dans le parc locatif privé.
Le locataire Pinel est donc protégé pendant toute la durée de ce bail. Le propriétaire ne peut lui donner congé qu’à la fin de la sixième année de location. La reconduction du bail se fait ensuite par période de 3 ans.
Quelles sont les conditions à respecter par le locataire en loi Pinel ?
À l’instar du bailleur qui doit respecter certaines contraintes, l’éligibilité du locataire au dispositif prévu par la loi Pinel est soumise au respect de certaines conditions.
Plafond de ressources du locataire
La première des conditions est relative aux revenus du locataire. Pour bénéficier de la location d’un appartement en loi Pinel, le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur aux plafonds réglementaires.
Ces plafonds, révisés chaque année, dépendent de la situation familiale et de la zone géographique de l’appartement suivant la classification du zonage territorial ABC de la loi Pinel.
Par exemple, pour un bail de location loi Pinel signé en 2024 pour un locataire célibataire sans personne à charge (source service-public.fr ) :
- Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Paris, en zone A bis est de 43 475€
- Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Strasbourg, en zone B1, est de 35 435€
Si on fait la même comparaison pour un locataire en couple avec un enfant à charge :
- Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Paris, en zone A bis est de 85 175€
- Le maximum de ressources annuelles à ne pas dépasser à Strasbourg, en zone B1, est de 56 905€
Pas d’affiliation fiscale au propriétaire
La seconde condition que le locataire doit respecter concerne son affiliation fiscale. Pour bénéficier d’un logement en loi Pinel, le locataire ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.
Concrètement, cela signifie qu’un propriétaire peut bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel en ayant son enfant en tant que locataire tant que ce dernier a un foyer fiscal indépendant.
Obligation de résidence principale
Le logement doit être la résidence principale du locataire Pinel. Pour que la location soit considérée comme telle, le locataire dernier doit occuper le logement pendant une durée minimale de 8 mois au cours de l’année.
Le locataire ne peut pas être occupant à titre gratuit
Cette condition ne sera en général valide que pour la situation dans laquelle propriétaire et locataire du logement sont de la même famille.
L’administration fiscale se réserve le droit de contrôler que le propriétaire perçoit bien un loyer pour son appartement loi Pinel. Le locataire doit donc payer un loyer.
Quels sont les risques à ne pas respecter ces conditions ?
Le bailleur doit vérifier et respecter toutes ces conditions relatives au locataire en loi Pinel au risque de se voir privé de l’avantage fiscale de la réduction d’impôt voire d’être soumis à la sanction d’un redressement fiscal.