La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité ouverte à tout propriétaire particulier de bien immobilier qui souhaite mettre en location un logement fourni avec des meubles et des équipements. Le statut LMNP offre de multiples avantages à différents niveaux.
Quels sont les avantages de la location meublée non professionnelle ?
Il convient d’abord de distinguer les deux types de biens qui peuvent être loués sous le statut LMNP.
- Les biens classiques, appartement ou maison, mis en location meublée par le propriétaire.
- Les biens gérés qui sont des biens en résidence de services que le propriétaire loue via un exploitant.
Des conditions d’accès souples au statut LMNP
Le statut LMNP est ouvert à tout particulier propriétaire d’un bien immobilier, neuf ou ancien, de plus de 9m². La seule restriction relative au propriétaire est qu’il ne doit pas être un investisseur immobilier c’est à dire qu’il ne peut pas être inscrit au Registre de Commerce et des Sociétés comme exerçant l’activité de location meublée à titre professionnel.
Tant que les revenus locatifs du bien immobilier sont inférieurs à 23 000€/an et qu’ils représentent moins de 50% de la totalité des revenus du foyer fiscal, le propriétaire du bien bénéficie du statut LMNP.
Une gestion locative facilitée en résidence de services
Si vous investissez dans une résidence senior, une résidence de tourisme, un EPHAD, une résidence d’affaires ou une résidence étudiante alors vous n’avez pas à vous occuper de la gestion locative. C’est l’exploitant de la résidence qui s’occupe de gérer tout cela.
En tant que propriétaire vous êtes liés au gestionnaire de la résidence par un bail commercial qui fixe les conditions d’engagement pour une durée de 9 ans.
Entre autres avantages du LMNP en résidence de services, vous percevrez les loyers, mensuellement ou trimestriellement, garantis par le bailleur quel que soit le taux d’occupation de la résidence.
Une fiscalité avantageuse
Le statut LMNP offre la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
Selon le régime d’imposition que le propriétaire choisira il peut bénéficier de :
- L’abattement fiscal de 50% du régime d’imposition micro-BIC
- La déduction des charges et l’amortissement du bien du régime d’imposition réel
- Pour les propriétaires de logement neuf en résidence de services, La réduction d’impôts Censi-Bouvard de 11% plafonnée à 300 000€ ainsi que la récupération de la TVA de 20% appliquée à l’achat du bien
Un investissement rentable
Pour les raisons suivantes…
- Les loyers des logements meublés sont en moyenne supérieurs de 10% à ceux des locations nues.
- Les diverses possibilités de défiscalisation quelque soit le régime d’imposition.
- La souplesse d’accès au statut.
Le taux de rendement des locations meublées non professionnelles est intéressant. Il est généralement au dessus de 4%.
Quelques conseils pour réussir à transformer votre projet LMNP en bonne opportunité
Entre les avantages fiscaux et la génération de revenus locatifs, la location meublée non professionnelle est une excellente opportunité pour ceux qui cherchent se constituer un patrimoine en investissant dans l’immobilier.
Par ailleurs, la revente de ce type de bien est généralement plus facile et plus rapide que pour les biens immobiliers classiques.
Cependant, comme pour tout investissement, il y a aussi des risques. Alors comment maximiser vos chances de réussir votre projet LMNP et profiter au maximum des avantages de votre investissement immobilier ?
Bien définir le projet
Les questions à se poser en amont du projet sont nombreuses.
- Êtes-vous dans la dynamique de vous constituer un patrimoine immobilier ?
- Voulez-vous en priorité générer des revenus complémentaires ?
- Peut-être que vous voulez bénéficier des avantages fiscaux associés à une LMNP ?
- Est-ce le bon moment pour investir ? D’un point de vue personnel ! Par rapport à la situation du marché !
Ce ne sont que quelques unes des questions à se poser.
Prendre en compte tous les éléments qui entrent dans la réalisation du projet LMNP
Si vous choisissez de gérer vous même la location de votre bien LMNP, cela signifie que vous allez devoir y passer du temps à différentes tâches.
- Collecte des loyers et charges
- Établissement des états des lieux
- Recherche de locataires
- Comptabilité même si vous choisissez le régime d’imposition le moins contraignant (micro-BIC)
Si vous choisissez d’externaliser la gestion de la location, il vous faudra d’abord choisir des partenaires de confiance et cela aura un coût (qui sera très probablement déductible, rassurez-vous).
Choisir le bon logement
Pour choisir le bon investissement immobilier il faut s’intéresser au marché immobilier locatif :
- Quelle est la demande ?
- Situation géographique ?
- Superficie du logement
- Ancien ou neuf ?
- Bien classique ou résidence de service ?
Le bon logement est un logement attractif. Il faut donc évaluer son attractivité.
Comprendre les conditions de location
Si vous vous occupez de la gestion locative de votre location meublée, c’est indispensable de bien comprendre à quoi vous engage le contrat de location passé entre vous, le bailleur, et votre locataire.
Si votre bien est en résidence de services, le bail d’habitation est géré par le gestionnaire de la résidence. C’est ça de moins pour vous. Par contre, il vous faudra bien comprendre les implications du bail commercial qui vous lie au dit gestionnaire.
Respecter les règles établies
Cela commence avec le point précédent concernant la compréhension de vos droits et devoirs impliqués par les baux que ce soit un bail d’habitation ou un bail commercial.
Et cela se poursuit avec la fiscalité sur les revenus locatifs que vous allez générer grâce à la location de votre logement meublé.
Une fois l’activité LMNP déclarée, il vous faudra d’abord choisir le régime d’imposition qui convient le mieux à votre situation pour bénéficier des avantages fiscaux associés au statut LMNP.
Ensuite, il vous faudra satisfaire aux obligations comptables et de déclaration pour maximiser les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier tout en minimisant les risques d’erreurs auprès de l’administration fiscale.
Accepter de se faire accompagner si besoin
À chaque étape du projet, vous pourriez avoir besoin d’aide que ce soit d’un gestionnaire de patrimoine, d’un expert-comptable ou d’une agence immobilière. La tranquillité d’esprit a un coût mais si ça favorise la réussite de votre projet LMNP, il faut savoir l’accepter voire l’embrasser.
Garder à l’esprit qu’il y a toujours un risque
Le risque zéro n’existe pas. Ce n’est pas une raison pour ne pas chercher à le minimiser, en suivant les conseils qui précédent, par exemple, qui vous permettront de mettre toutes les chances de votre côté.